Bei der Vorbereitung von Immobilienkaufverträgen stellt sich manchmal heraus, dass die Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, bereits tot ist.
Wahrer Eigentümer der Immobilie sind dann der bzw. die Erben. Das Grundbuch ist also unrichtig.
Damit die Immobilie verkauft werden kann, müssen der bzw. die Erben ihre Erbenstellung nachweisen. Dies muss durch einen Erbschein oder eine notarielle Verfügung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) nebst Protokoll über die Eröffnung dieser Verfügung geschehen. Ein eigenhändiges Testament reicht nicht aus. Auch wenn es ein eigenhändiges Testament gibt, muss daher ein Erbschein beantragt werden. Manchmal kann das sogar dann notwendig sein, wenn es eine notarielle Verfügung von Todes wegen gibt, etwa dann, wenn diese nicht eindeutig ist.
Der Erbschein ist beim zuständigen Nachlassgericht zu beantragen. Der Antrag kann entweder zur gerichtlichen Niederschrift oder zur Niederschrift jedes Notars gestellt werden.
In der Regel muss zudem das unrichtige Grundbuch hinsichtlich des Erbfalls berichtigt werden. Nach § 82 der Grundbuchordnung besteht sogar eine Verpflichtung, das Grundbuch berichtigen zu lassen.
Zwar folgt aus § 40 der Grundbuchordnung, dass beim Verkauf einer Immobilie der Erbe – sofern seine Erbenstellung durch Erbschein oder notarielle Verfügung von Todes wegen nebst Eröffnungsprotokoll nachgewiesen ist – nicht zwingend zuvor im Grundbuch eingetragen werden muss. Die Vorschrift gilt jedoch nicht, wenn der Käufer – wie regelmäßig – für die Finanzierung des Kaufpreises ein Grundpfandrecht an der gekauften Immobilie vor Eigentumsumschreibung benötigt. In diesem Fall muss daher das Grundbuch berichtigt werden.
Die vorherige Berichtigung des Grundbuchs ist zudem dringend zu empfehlen, wenn der Nachweis der Erbfolge auf notarieller Verfügung von Todes wegen beruht. Denn anders als beim Erbschein oder beim Grundbuch wird der gute Glauben an notarielle Verfügungen von Todes wegen nicht geschützt. Der Käufer läuft daher Gefahr, die Immobilie nicht wirksam zu erwerben, wenn sich die notarielle Verfügung von Todes wegen später als unwirksam herausstellt, z.B. weil der Erblasser zeitlich später noch eine weitere wirksame Verfügung von Todes errichtet hat, die von der zeitlich früheren hinsichtlich des bzw. der Erben abweicht. Steht der Verkäufer jedoch im Grundbuch, kann der Käufer von ihm wirksam erwerben, auch wenn der Verkäufer nicht der wahre Eigentümer der Immobilie ist, es sei denn, der Käufer weiß, dass der Verkäufer nicht der wahre Eigentümer ist.
Die Berichtigung des Grundbuchs kann, wenn die Erbenstellung nachgewiesen ist, von jedem Miterben schriftlich beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Die Mitwirkung eines Notars ist dabei nicht erforderlich. Wird die Berichtigung des Grundbuchs binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen hierfür beim Grundbuchamt keine Kosten an.